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Wohngebäude entstehen heute häufig durch Bauträger. Der zukünftige Eigentümer ist daher im Gegensatz zur traditionellen Bauwerkserrichtung nur noch sehr begrenzt oder gar nicht in die einzelnen Schritte der Errichtung des Gebäudes eingebunden. Er bestellt bzw. kauft eine meist - mit Ausnahme definierter Eigenleistungen - "schlüsselfertige" lmmobilie. Die vertraglich geschuldete Beschaffenheit solcher Objekte wird in der Regel durch eine Baubeschreibung und Pläne definiert, die Bestandteil des Bauträgervertrags sind. Die Bauleistung wird in der Regel auf der Grundlage einer Baubeschreibung abgewickelt, die vom Bauträger erstellt wird. Die vorliegende Arbeit befasst sich genauer mit dem notwendigen Inhalt der Baubeschreibung. Es wird ausgeführt, dass der sinnvolle Detailliertheitsgrad nicht unproblematisch ist, da bei Vertragsabschluss das Bauwerk in der Regel noch nicht realisiert ist und insofern bei der Herstellung noch ein gewisser Spielraum für Alternativlösungen offen bleiben sollte. Bedingt durch die Schuldrechtsreform 2002 nehmen die Streitigkeiten bei Abweichungen vom Vertragstext tendenziell zu. Einerseits führen unnötig genaue Angaben in Baubeschreibungen zu Auseinandersetzungen, die vermeidbar gewesen wären, wenn die Beschreibung offener formuliert worden wäre. Andererseits reicht selbstverständlich eine zu globale Festlegung ("ein Stück Haus") ebenfalls nicht aus, da dann der Vertrag nicht transparent und überprüfbar ist. In einer Baubeschreibung sollen daher die Bauteile eines Objekts durch möglichst unmissverständliche Vereinbarungen so genau beschrieben werden, dass einerseits die zu erwartenden wichtigen Eigenschaften bei Vertragsabschluss transparent sind, andererseits aber ein für individuell errichtete Werkleistungen sinnvoller Spielraum für alternative Lösungen gelassen wird. Damit sollen spätere Streitigkeiten über die vereinbarte Beschaffenheit des Bauwerks vermieden werden. Die Forschungsarbeit stellt eine Anleitung zur Erstellung einer Baubeschreibung dar. Der Anwender kann in Kommentaren nachlesen, zu welchen Merkmalen oder Bauteilen Angaben erforderlich bzw. nicht erforderlich sind. Darüber hinaus wird in Textbeispielen ausgeführt, wie eine einfache Ausführung bzw. eine gehobene Ausführung des Bauteils beschaffen ist. Zur praxisnahen und übersichtlichen Orientierung wird die Bauteilbeschreibung in Tabellenform abgehandelt. Es werden alle Arten von Immobilien behandelt, die durch Bauträgerverträge veräußert werden, also sowohl Ein- und Zweifamilienhäuser, aber auch Eigentumswohnungen in Mehrfamilienhäusern. Die Arbeit richtet sich sowohl an die Verfasser von Baubeschreibungen als auch an interessierte Erwerber von Bauträgerobjekten, denen hiermit der Vergleich und die Bewertung unterschiedlicher Baubeschreibungen erleichtert wird.
About the author
Prof. Dr.-Ing. Rainer Oswald ist Architekt und Bausachverständiger auf dem Gebiet der Bauschadensforschung, Geschäftsführer des Aachener Instituts für Bauschadensforschung und angewandte Bauphysik (AIBau) sowie Honorarprofessort für Bauschadensfragen an der RWTH Aachen.
