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Mit dem Forschungsprojekt wurde das Ziel verfolgt, die Auswirkungen des Basel II-Prozesses auf die Akteure des Wohnungsbaus zu untersuchen sowie mögliche Konsequenzen für den Zugang zu Finanzierungsmöglichkeiten zu diskutieren. Dabei sollen insbesondere die Verfahrensabläufe des bankinternen Immobilienratings sowie des gegenwärtigen und künftigen Informationsbedarfs der Banken für die Akteure der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft transparent dargestellt werden. Zusätzlich wurde angestrebt, Fragen der Beschreibung und Beurteilung der Bau- und Objektqualität, in die auch Aspekte der Prüfung der ökologischen und sozialen Vorteilhaftigkeit von baulichen Lösungen einfließen, mit den Abläufen der Kreditprüfung und der Festlegung von Finanzierungskonditionen zu verknüpfen. Während der Durchführung des Forschungsprojektes wurden u.a. existierende Immobilienratingsysteme analysiert, eine Befragung von Banken und Wohnungsunternehmen durchgeführt sowie Gespräche mit Bankenverbänden und Entwicklern von Immobilienratingsystemen geführt.
List of contents
1. Problemstellung und Zielsetzung 9
2. Vorgehensweise 11
3. Immobilienkreditvergabe vor der Umsetzung von Basel II 13
3.1 Allgemeine Grundlagen 13
3.2 Beleihungswertermittlung 17
3.3 Kreditentscheidung 22
3.4 Zusammenfassung 23
4. Basel II - Auswirkungen für die Immobilienfinanzierung 24
4.1 Grundlagen 24
4.2 Grundzüge der Eigenkapitalvereinbarung 25
4.3 Grundpfandrechtlich besicherte Kredite 29
4.3.1 Vorbemerkung 29
4.3.2 Modifizierter Standardansatz 32
4.3.3 Interner Ratingansatz 33
4.3.4 Zusammenfassung 38
4.4 Determinanten der Kreditkonditionengestaltung 39
4.5 Herausforderungen und Konsequenzen für Kreditgeber und Kreditnehmer 41
4.5.1 Kreditgeber 41
4.5.1.1 Allgemeine Überlegungen 41
4.5.1.2 Ziele und Ergebnisse der Bankenbefragung 46
4.5.2 Kreditnehmer 47
4.5.2.1 Allgemeine Überlegungen 47
4.5.2.2 Ziele und Ergebnisse der Unternehmensbefragung 54
5. Analyse des Entwicklungsstandes von Immobilienratings 59
5.1 Grundlagen des Ratings 59
5.1.1 Definition 59
5.1.2 Klassifizierung von Ratings 60
5.1.2.1 Interne und externe Ratings 60
5.1.2.2 Ratingobjekte 63
5.1.3 Anforderungen an Ratingsysteme nach Basel II 66
5.2 Immobilienrating - Gegenstand, Anforderungen und Einsatzmöglichkeiten 69
5.3 Übersicht immobilienwirtschaftlicher Ratingansätze 74
5.4 Kriterien und Gewichtungen des Objekt- und Marktratings 77
5.5 Messstandards 83
5.6 Zusammenfassung 100
6. Nachhaltige Entwicklung im Immobilien- und Bausektor 103
6.1 Grundlagen 103
6.2 Wechselwirkungen zwischen Nachhaltigkeit, Ertrag und Risiko 108
6.3 Berücksichtigung von Nachhaltigkeitsaspekten im Rahmen des Ratings 118
7. Empfehlungen für ausgewählte Akteursgruppen 123
7.1 Kreditgeber 123
7.2 Kreditnehmer 124
7.3 Immobiliensachverständige 124
7.4 Architekten und Ingenieure 125
8. Zusammenfassung und Schlussbetrachtung 127
9. Anhang 130
9.1 Literaturquellen 131
9.2 Aufsichtliche Risikokategorien für die Finanzierung von Mietimmobilien und hochvolatilen gewerblichen Realkrediten 140
9.3 Branchenrating Immobiliensektor der FERI GmbH 144
9.4 Branchenrating für Bauträger der Volksbanken und Raiffeisenbanken 147
9.5 Beschreibung einzelner Ratingverfahren 151
9.5.1 TEGoVA - Europäisches Objekt- und Marktrating 151
9.5.2 MoriX Immobilien Markt- und Objektrating 159
9.5.3 Objekt- und Marktrating des Verbands deutscher Pfandbriefbanken 163
9.5.4 VÖB Immobilienmarkt- und Objektanalyse 172
9.5.5 Sparkassen-Immobiliengeschäfts-Rating 179
9.5.5.1 Unterschiede und Vergleich der bisher vorgestellten Verfahren 184
9.5.5.2 Schnittstellen zwischen DSGV- und VÖB-Rating 185
9.5.5.3 Beziehungen / Zusammenhänge der bisher beschriebenen Verfahren 186
9.5.6 Feri Immobilien Rating 187
9.5.7 DIRA Immobilien Rating 191
9.5.8 TRX-Immorating 194
9.5.9 ABS-Immobilien-Rating 195
9.5.10 Das Indikative Rating der ave Consulting AG 199
9.5.11 ImmoCheck 202
9.6 Auszug aus den NHK 2000, Ausstattungsstandards Wohngebäude 205
9.7 Beispiel: Graphische Darstellung von Immobilienratingergebnissen 206
9.8 Kurzberichte über besuchte Tagungen und Konferenzen 211
9.8.1 Bauforum Berlin 2005 - Bauen für weniger Menschen 211
9.8.2 Klimawandel - Investment und Finanzierung 2006, Frankfurt 214
9.9 Fragenkatalog zur Bankenbefragung 216
9.10 Fragenkatalog zur Unternehmensbefragung 221
9.11 Detaillierte Ergebnisse der Unternehmensbefragung 224
