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Ziel des Forschungsvorhabens ist es, für die zu benennenden Überwachungspflichten die Kosten festzustellen und die Auswirkungen auf die Nebenkosten abzuschätzen. Die Kosten der Überwachungspflichten ergeben sich insbesondere aus dem internen und / oder externen Aufwand der Wohnungsunternehmen für die Durchführung der Kontrollen. Die Kosten, die durch den Einsatz von Dienstleistern entstehen, sind in der Regel gut abgrenzbar, die Abgrenzung der intern entstehenden Kosten in Verwaltung und Regiebetrieb stellt sich aufwendiger dar und muss teilweise entsprechend den anfallenden Arbeitsanteilen abgeschätzt werden. Auf der Basis eines entwickelten Fragebogens wurden Expertenbefragungen zur Umsetzung der Überwachungspflichten und zu den Kosten der Überwachungspflichten durchgeführt. Als Grundlage für die Modellberechnungen wurden einfach strukturierte Mehrfamilienwohnhäuser mit und ohne Aufzug in Hannover gewählt. Alle anfallenden Kosten wurden auf den Vergleichsmaßstab EUR je qm Wohnfläche und Monat bezogen. Datenbasis sind in der Regel Einzelkosten mit Erfassungstand 2002-2003.
Inhaltsverzeichnis
1 Vorbemerkungen zum Ziel des Forschungsvorhabens 4
2 Gesetzliche und rechtliche Grundlagen 6
3 Betriebskostengliederungen 21
3.1 Betriebskostenverordnung (BetrKV) 22
3.2 Betriebskostenbenchmarking 27
3.3 Betriebskostenspiegel 34
4 Definition der Überwachungspflichten und deren Kosten 36
4.1 Definition und Benennung 37
4.2 Gliederung der Überwachungspflichten nach Gefahrenpotenzialen 42
4.3 Umlagefähigkeit der Kosten der Überwachungspflichten 43
4.4 Intervalle der Überwachung 44
5 Kosten der Überwachungspflichten 53
5.1 Datenbasis der Kosten 53
5.2 Kosteneinflussgrößen 55
5.3 Einzelkosten der Überwachungspflichten 55
6 Modellberechnung typischer Wohngebäude 59
6.1 Mehrfamilienwohnhaus ohne Aufzug 60
6.2 Mehrfamilienwohnhaus mit Aufzug 67
7 Organisation der Überwachung 74
7.1 Organisationsverschulden - rechtliche Regeln 74
7.2 Organisationsanweisungen und Kontrolle 75
8 Hilfsmittel zur Dokumentation 78
8.1 Checklisten 78
8.2 EDV-gestützte Systeme 86
9 Empfehlungen und Maßnahmen zur Kostendämpfung 91
9.1 Empfehlungen für die Wohnungswirtschaft 91
10Anhang: 99
10.1 A1 Tabellen zu Überwachungspflichten und Umlagefähigkeit 100
10.2 A2 Literaturverzeichnis 150
10.3 A3 Abkürzungsverzeichnis 156
10.4 A4 Abbildungsverzeichnis 161
Über den Autor / die Autorin
Dipl.-Ing. Architekt Hans-Thomas Damm ist Sachverständiger für Schäden an Gebäuden, Energieberater und ständiger Referent an Weiterbildungseinrichtungen der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft.
