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Beispiele zeigen, dass eine Anpassung dieses Bestands an heutige Standards technisch möglich ist. Der Aufwand führt allerdings zu erheblichen Mietsteigerungen. Viele Beispiele zeigen auch, dass mit aufwendigen Maßnahmen nicht immer eine bessere Vermietbarkeit erreicht wurde; zumindest konnten die Kosten der Anpassung nicht in voller Höhe umgelegt werden. Insofern wird die häufig geforderte "Umstrukturierung", eine umfassende Anpassung an aktuelle Ansprüche oder ein Ersatz, nicht als Perspektive für die Masse der Wohnungen gesehen. Mit dieser Untersuchung wird aufgezeigt, welche Chancen für jenen größeren Teil des Bestands bestehen, der aufgrund der Rahmenbedingungen keine Neubaumieten einspielen wird, und für jenen, der bau- oder eigentümerseitig keine klassische Anpassung zuläßt. Als zentrale Frage steht im Hintergrund, welche Nachfrage dieser Bestand bedienen soll: Für welche Zielgruppen und Ansprüche kann und soll er entwickelt werden? Welcher Konkurrenz muß er sich stellen?
Inhaltsverzeichnis
Kurzfassung I-VIII
1. Hintergrund und Ziel der Untersuchung 1
1.1 Anlass 1
1.2 Untersuchungsgegenstand und -ziel 4
1.3 Aufbau des Berichts 6
2. Vorgehen, Methode 7
3. Der Nachkriegswohnungsbau 9
3.1 Entstehungshintergrund und Abgrenzung 9
3.2 Umfang 12
3.2.1 Bautätigkeit 12
3.2.2 Der Stellenwert des Nachkriegsbestands im Mietwohnungsmarkt 14
3.3 Qualitäten (bauseitig) 16
3.3.1 Gebäudegrößen 18
3.3.2 Bauweise, Materialien 18
3.3.3 Wohnungsgrößen 21
3.3.4 Ausstattung und Grundrissqualitäten 22
3.3.5 Baudetails 24
3.3.6 Städtebau 26
4. Der Nachkriegsbestand heute 28
4.1 Bisherige Anpassungen 28
4.2 Lage 32
4.3 Mieten 33
4.4 Eigentümer und Bindungen 35
4.5 Bewohner/Nachfrage 37
5. Anpassungsstrategien 39
5.1 Marktfähigkeit 40
5.2 Wohnpräferenzen und künftige Nachfrage 41
5.3 Handlungsanlässe 46
5.4 Ausgangssituationen 48
5.5 Handlungsoptionen 51
5.6 Kosten 59
6. Maßnahmen (Beispiele) 62
6.1 Veränderung des Wohnungsangebots 63
6.1.1 Neubau 63
6.1.2 Zusammenlegung von Wohnungen 70
6.1.3 Grundrisskorrekturen 81
6.1.4 Gartenbezogenes Wohnen 83
6.1 .5.Anpassung von Technik und Ausstattung 83
6.2 Die gestaltbare Wohnung 89
6.2.1 Anpassung durch Mieter 89
6.2.2 Privatisierung / Umwandlung in Wohnungseigentum 92
6.3. Umfeld- und quartiersbezogene Maßnahmen 93
6.3.1 Wohnumfeld 94
6.3.2 Umnutzung 97
6.3.3 Quartier 99
6.4 Vermietung und Vermarktung 100
6.5 Mieten 101
6.6 Dienstleistungen 103
6.7 Zielgruppen für den Nachkriegsbestand 105
6.7.1 Junge Leute 106
6.7.2 Ältere Menschen 109
6.7.3 Haushalte mit Kindern 111
6.7.4 Singles und Paare mit gehobenen Wohnansprüchen 112
6.7.5 Hochmobile, Wochenendpendler 112
6.7.6 Wohnen in der Nähe des Arbeitsplatzes 113
6.7.7 Wohn- und Hausgemeinschaften 114
6.7.8 Freiberufler, Selbständige, Künstler 114
6.7.9 Ausländische Haushalte 114
Literatur 117
Über den Autor / die Autorin
Bernd Jacobs ist Dipl. Bankbetriebswirt (ADG) und seit 22 Jahren Bankpraktiker mit umfangreicher Vertriebs-, Führungs-, Beratungs- und Projekterfahrung. Im Rahmen seines berufsbegleitenden Bachelor-Studiums an der School of Management and Innovation der Steinbeis Hochschule Berlin hat er 2007 den Abschluss als Bachelor of Business Administration erworben. Derzeit ist er als Vorstandsmitglied für die Ressorts Privatkundenvertrieb, Firmenkundengeschäft, Marketing und Vertriebsunterstützung in der Raiffeisenbank Lohr am Main eG verantwortlich.
